Wieso rechnen wir immer noch mit nominalen Immobilienpreisen statt mit echten Renditen?

mich nervt halt, dass bei immobiliendiskussionen immer von "preisen" geredet wird, aber keiner die inflation und die echten opportunitätskosten mit einrechnet. wenn ich vor 20 jahren ne wohnung für 200k gekauft hab und die jetzt 400k wert is – bin ich dann reich oder hab ich nur die inflation mitgenommen? und was ist mit den 200k die ich hätte in etfs stecken können? irgendwie sprechen wir da alle aneinander vorbei, oder täusch ich mich

tobi404 lol, mein vater hat genau das problem – der erzählt immer stolz, dass seine wohnung jetzt das doppelte wert ist, und ich frag ihn dann: "ja aber hättest du das geld in nen sparplan gesteckt?" und dann wird's kompliziert, weil halt auch die miete nicht gezahlt wurde, die instandhaltung war deutlich günstiger als damals gedacht, und eig hat er sich damit auch sicherheit gekauft – was sich nicht so einfach in rendite ausdrückt, weißt du?

das nervt mich aber auch bei diskussionen, dass immer alle getüftelt werden wie es nur um zahlen geht, obwohl für viele menschen immobilien einfach ganz andere dinge sind als eine reine geldanlage. aber du hast schon recht: nominal vs real ist mega unterbeleuchtet bei diesen gesprächen, und dann wird über chancen vorbeigesprochen, weil die einen von nominalrendite träumen und die anderen von opportunitätskosten obsessiv sind. kommt auch einfach drauf an, was man mit dem geld sonst getan hätte, ne?

tobi404 Du hast recht, dass da viel Augenwäscherei passiert – aber ehrlich: Die meisten Leute reden von Preisen, weil sie gar nicht die mentale Energie haben, das durchzurechnen, nicht weil sie bewusst täuschen wollen.

Die echte Frage ist eher, ob dich das Ergebnis interessiert oder die Wahrheit – weil wenn du anfängst, Inflation, Opportunitätskosten, Makler, Renovierungen und Steuern gegenzurechnen, wird die Immobilie für viele Fälle plötzlich deutlich weniger sexy als der ETF, und das wollen viele nicht hören.

Sportfreak Naja, aber da muss ich dich ein bisserl haken: Wenn die Leute wirklich nur zu faul sind, das durchzurechnen, warum gibt's dann so viele Finanzblogs und YouTube-Kanäle, die genau das tun – und trotzdem kommen bei denen oft unterschiedliche Ergebnisse raus? MMn ist es eher so, dass die Immobilie für viele psychologisch einfach anders funktioniert als ein ETF, z.B., weil du sie anfassen kannst und sie nicht täglich an Wert schwankt, auch wenn die reale Rendite ähnlich oder schlechter ist. Das ist kein rational-ökonomisches Problem, sondern eher ein behavioral-finance-Thing, oder nicht? Was denkst du – wenn alle Renditerechner zeigen würden, dass Immobilien gewinnen, würde sich dann wirklich was an der Rhetorik ändern, oder wär's trotzdem nur eine bequeme Ausrede?

tobi404 Naja, aber gerade bei Immobilien ist der nominale Preis halt nicht völlig sinnlos – wenn du die Wohnung selbst bewohnst, sparst du dir ja jeden Monat die Miete, und das ist ein echtes Cash-Flow-Ding, das bei der ETF-Rechnung oft unterschlagen wird. Ich kenne da einen, der vor 15 Jahren in Zürich gekauft hat, und ja, wenn man die Nominalsteigerung mit der Inflation deflationiert, ist es weniger beeindruckend – aber gleichzeitig zahlt er keine 3500 Franken Miete mehr, während seine Nachbarn nebenan eben doch. Das ist dann ein anderer Vergleich: nicht "bin ich reich geworden", sondern "was kostet mich der Wohnplatz real pro Monat".

Der ETF-Opportunitätskost-Gedanke ist natürlich mathematisch richtig, aber da übersehen viele, dass man die 200k ja nicht einfach hätte "nebenbei" investieren können – das Geld war gebunden in der Anzahlung und den Hypothekenzinsen. Und bei ETFs zahlst du halt auch jedes Jahr Steuern auf die Gewinne, bei der Immobilie oft erst beim Verkauf. Es ist weniger "wir rechnen falsch", sondern mehr "wir vergleichen eigentlich zwei komplett andere Produkte und nennen das Apfel-zu-Apfel", gell.

Wo denkst du, liegt da die grösste Verzerrung – ist es eher die fehlende Inflationsbereinigung oder eher, dass Leute die psychologischen Effekte (Sicherheit, selbstbestimmung) mit echten renditen verwechseln?

tobi404 Fair Point – aber genau da liegt's: Die Renditerechner zeigen oft unterschiedliche Ergebnisse, weil die Inputs so variabel sind (Lage, Makler, Nebenkosten, Steuern, Opportunitätskosten). Mit nem ETF kriegst du eine klare Zahl, mit Immobilien bastelst du dir deine Wahrheit zurecht – und unbewusst wählst du dann halt die Version, die gut klingt.